89㎡最低7万3，169㎡坚守8万！还原创世纪近一年真实房价

Original 麦格层楼 2022-12-25

◎Tips：今日共17盘正在登记，明细见文末

杭州二手房价近一年的变化，大家早有感知。

但幅度到底有多大，却说不清楚，因为混淆因素太多了。比如单看挂牌价，大部分小区依旧坚挺；但若只看网签价，低于发行价也比比皆是。

就像创世纪，近一年最高网签价近9万，最低才4万7。挂价呢，更是横跨7-10万。

我们知道，挂价基本虚高，网签价多数做低，都不能反映实际价格。哪里可以了解到真实房价？非一线中介莫属。

就在前几天，我们从中介朋友那里，拿到了一份近一年创世纪主要网签房源的真实价格。楼幢、楼层、户型面积、签约时间、是否送车位等信息，一应俱全。

通过对创世纪房价的还原，奥体真实二手行情，大概也可以窥一斑而知全豹了。

对近期想买房的人说，无疑是一份重要参考。

看完表格，我不得不佩服：创世纪的确是杭州顶流红盘，尽管价格有波动，但成交量始终傲视全城。是淡市之下，仍保持“高价高成交”的天选之子典范。

统计时间范围：2021年12月1日-2022年11月30日总网签量：82套

文中价格均为去掉车位后实际价格（车位按36万一个算）

①“517新政”后迎来短暂爆发

从月成交量走势看，创世纪有过两个小高潮。

一个是去年12月和今年1月，分别成交7套和14套；另一个是今年的6月和7月，成交量均上双，总成交量达28套。

背后原因不难理解。前者发生在2022年春节前，是去年下半年行情的延续。

后者是因为“517新政”的刺激，使得一批“满二唯一”的高性价比房源，迎来了集中成交。

但后续成交量的持续萎靡也说明，新政并没有让楼市出现反转。短暂“以价换量”后，市场再次陷入沉寂。

②四房以上大户型最受青睐

从成交面积结构看，四房以上大户型最受欢迎，占比70%。

其中，成交量最多的是139㎡户型，多达22套。四房三卫格局加上高得房率，在这个面积段，可以说是改善综合性价比最高之一了。

其次是四房两卫的118㎡和129㎡，成交13套和11套。最大的169㎡，也有12套成交。

诡异的是，89㎡累计成交了18套，仅次于139㎡。

众所周知，市中心豪宅板块，小户型卖不过大户型。因为无学区加持的高总价小户型，普通刚需买不起，富人基本又看不上。

创世纪小户型“爆发”的原因什么？答案是低价拉动了一波年轻自住需求。

仔细观察不难发现，创世纪89㎡集中成交于“517新政”后。没有了增值税，再加上价格继续下探，吸引了部分居住资产两用的需求。

同时，也有个别投资客开始抄底（创世纪89㎡密集成交背后：“低价”之下，投资客身影再现）。

③户型越大单价越高，最贵9万5

和小户型逻辑相反，豪宅板块的买家基本是富人，追求大尺度和舒适感，属于“价格不敏感型”。

从中介成交样板看，价格和面积基本成正比关系。

比如去年12月到今年1月，均为中高楼层，创世纪89㎡最贵卖到8万1，108㎡（三房）卖到8万2。118㎡、129㎡和139㎡，可以卖到8万4-8万5。

面积最大的169㎡，最贵一套真实价格，高达9万5（去年12月，32楼）。

即便去除最高价格（个案性强，不排除搭送软装等），大多数169㎡的中间楼层，也能卖到8万6-8万8，当之无愧的小区最强王者。

④89㎡最低7万3，低区169㎡失守8万

那么过去这一年，创世纪房价到底变化幅度有多大？

以“517新政”后的成交样本为例，低楼层的89㎡，最低实际成交价只有7万3了。包括129㎡的低楼层房源，最低价格也到了7万6。

甚至最强户型169㎡，若是低楼层，实际价格也只有7万9了。

按照中介的说法，现在小户型基本7万5上下，大户型7万8左右。只有部分中高楼层的大户型，还能站上8万+。

考虑到“517新政”后，部分房源减免了增值税，实际价格振幅估计还要更大。

8月之后成交量很少，12月至今更只有1套网签。而没有量的支持，价格很难维继，短期不排除价格继续变化。

实际上，从最低挂牌价看（7万），价格还在调整，只是还没有事实上的成交而已。

⑤未来两年的奥体房价还是卷

由于数据样本太多，“奥体三兄弟”的另外两个就不一一赘述了。总之，和创世纪的走势基本雷同。

这里再讲讲今年交付的澄品和御虹府。

截至目前，澄品共网签45套，实际价格已从刚交付时的8-9万，跌落到现在的7万5-7万8（正常楼层）。若是低楼层，已跌至7万以内。

御虹府同样“急速下跌”，从最贵的7万，跌到现在5万出头。

考虑到挂牌房源量仍居高不下，且低挂价房源频出，至少未来两三个月内，房价还有继续变化的可能。

按照这样的趋势，即将交付的嘉品业主，就要做好两手准备了。

想快速出货，那么就放平心态，快人一步，该让价就让价。遇到诚心客户出价，有些获利空间，不妨果断走掉。

如果想卖个高价，可能就要做好长期等待。

一来市场何时回暖，还是个未知数（除非出台强效松绑政策）；二来接下来两年，奥体交付红盘一个接一个，投资客出货的冲击，不可避免。

而对买家来说，如果非二手房不可，不妨耐心等待，高性价比房源肯定会越来越多。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
滨江揽奥望座	46000	板块：奥体房源：92套户型：304-321㎡登记方式：冻资，首套360万，二套480万，全款1000万登记日期：12.19-12.21
建发华发江月望云	53655	板块：钱江新城二期房源：196套户型：169-256㎡登记方式：冻资，无房无贷216万，其他288万登记日期：12.19-12.21
滨江越秀天澜美境	51000	板块：钱江新城二期房源：146套户型：179-249㎡登记方式：冻资，无房无贷210万，其他280万登记日期：12.19-12.21
交控绿城汀岸晓庐	42520	板块：未来科技城房源：126套户型：170-199㎡登记方式：冻资，无房无贷195万，其他260万登记日期：12.19-12.21
绿城雲溪里	36000	板块：瓶窑房源：46套户型：250-350㎡登记方式：验资，首套400万，二套600万登记日期：12.19-12.21
西房宸鹭晴语轩	47000	板块：新天地房源：112套户型：139-179㎡登记方式：冻资，首套150万，其他200万登记日期：12.19-12.21
杭房众安未珂宸铭府	24110	板块：闲林房源：160套户型：108-138㎡登记方式：冻资，无房无贷70万、其他90万登记日期：12.19-12.21
众安樟源府	13700	板块：萧山党湾房源：128套户型：89-122㎡登记日期：12.19-12.21
翠语彩虹里	28600	板块：三墩北房源：199套户型：109-139㎡登记方式：冻资，首套90万，二套或一次性120万登记日期：12.18-12.20
大家中天云翠金澜府	44400	板块：艮北房源：160套户型：110-168㎡登记方式：冻资，无房无贷100万，其他150万登记日期：12.18-12.20
启航城	20000	板块：仁和房源：72套户型：97-131㎡登记方式：冻资，无房无贷30万，其他50万登记日期：12.18-12.20
庆樾上府	55000	板块：申花房源：110套户型：208㎡登记方式：冻资，无房无贷280万，其他370万登记日期：12.18-12.20
绿城燕语春风居	30500	板块：下沙沿江房源：283套户型：105-138㎡登记方式：冻资，无房无贷50万，其他100万登记日期：12.18-12.20
杭腾未来社区	36100	板块：云城房源：484套户型：105-139㎡登记方式：冻资，无房无贷95万，其他125万登记日期：12.18-12.20
东海闲湖城琥珀湾	43858	板块：闲林房源：20套户型：248-390㎡登记方式：冻资，无房无贷270万，其他360万登记日期：12.18-12.20
春宸上府	42640	板块：笕桥房源：87套户型：126-163㎡登记方式：冻资，无房无贷150万，一次性180万登记日期：12.17-12.19
和家园臻园（联排）	79900	板块：留下房源：58套户型：210㎡登记方式：冻资，无房无贷450万，其他600万登记日期：12.17-12.19